Comment créer une SCI familiale sans apport ?

La gestion des biens immobiliers peuvent être compliquée, en particulier lorsque plusieurs personnes sont propriétaires du même bien, ce qui est souvent le cas lors d’une succession. Les sociétés civiles immobilières familiales sont alors une solution pour gérer les biens immobiliers familiaux et faciliter le transfert de patrimoine vers ses ascendants.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

Une SCI, ou société civile immobilière, est une société civile dont l’objet est la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Une SCI familiale désigne une SCI dont les associés sont de la même famille, c’est-à-dire des associés qui ont des liens de parenté ou d’alliance. La création d’une SCI présente de nombreux avantages aux associés. Une SCI permet d’une part de prévenir les conflits familiaux et d’autre part de palier aux problèmes liés à l’indivision.

En effet, il est courant de diviser un bien immobilier suite à un divorce ou une succession. Si de nombreuses personnes ont été désignées héritiers d’un tel bien, cela deviendra vite problématique, surtout en ce qui concerne la gestion du bien. Avoir recours à une SCI permet dans ce cas, et dans d’autres cas similaires, de gérer le bien suivant des statuts qui auront été élaborés par tous les associés (héritiers, etc.)

D’autre part, une SCI permet aux associés de profiter de certains avantages fiscaux. En effet, les SCI permettent de réduire les couts de succession. De plus, si la SCI génère des bénéfices, il est possible d’adopter le régime d’imposition de l’IS afin de profiter d’un taux d’imposition plus favorable. Enfin, les SCI facilitent le processus de transmission du patrimoine immobilier, puisque le donateur peut transmettre son patrimoine sans céder la gestion du bien lors de la donation.

Les différentes étapes pour créer une SCI familiale

Il faut être au minimum deux personnes pour pouvoir créer une SCI, et il n’existe pas de limite maximale quant aux nombres d’associés. Chaque associé dispose d’un nombre de part social proportionnelle à ses apports lors de la création de la SCI. Ces derniers peuvent prendre deux formes, soit en numéraire soit en nature. En plus des apports, les associés doivent rassembler certains documents qui seront déposés au greffe du tribunal de commerce afin d’immatriculer la SCI. Un k-bis sera ensuite délivré afin d’identifier la société.

Ces documents sont composés des statuts de la SCI, dans lesquels se trouvent le règlement intérieur, le mode de fonctionnement de la société, un certificat attestant du siège social de la société, une attestation de parution dans un journal d’annonce légale de SCI, ainsi qu’une déclaration des bénéficiaires de la SCI familiale.

Les fondateurs ne sont pas obligés d’avoir recours aux services d’un notaire pour rédiger le statut de la société. Néanmoins, cela devient obligatoire si l’un des associés effectue un apport immobilier lors de la constitution de la SCI.

Créer une SCI familiale sans apport

Les apports des associés constituent le capital de la SCI. De plus, les apports se traduisent en part sociale pour chaque associé.

De ce fait, les apports sont vus comme une obligation pour chaque personne souhaitant participer à la création d’une SCI familiale, et il est donc impossible de créer une SCI familiale sans apport au préalable. Les apports peuvent prendre deux formes : en numéraire ou en nature. Il est ainsi possible de faire un apport en numéraire, c’est-à-dire apporter une somme d’argent afin de constituer le capital de la société, ou bien de faire un apport en nature, soit un bien immobilier.

Les apports en nature s’apparentent ainsi en la cession d’un bien immobilier. Dans ce cas, il faut alors payer un droit de mutation dont le montant équivaut à 5% de la valeur du bien immobilier, les impôts sur les plus-values étant encore en sus.

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