Indivision SCI : Les avantages et inconvénients

L’acquisition d’un bien immobilier à plusieurs met les propriétaires en situation d’indivision. Cette situation d’indivision peut provoquer certains conflits qui peuvent être évités en optant pour la création d’une société civile immobilière. Toutefois, avant de faire ce choix, il est important de peser le pour et le contre de chaque option.

Problèmes liés à l’indivision

L’indivision désigne une situation dans laquelle plusieurs personnes se retrouvent propriétaires d’un même bien. Cela se produit le plus souvent lors d’un divorce ou lors d’un héritage. La gestion d’un patrimoine à plusieurs engendre pourtant certaines difficultés. En effet, chaque propriétaire de l’indivision assure la gestion du bien à part égale et participe ainsi à chaque décision importante, ce qui peut entrainer une certaine lenteur dans les prises de décision.

Les situations de conflits peuvent également mettre un bien en situation d’indivision en danger. En effet, il existe un principe mentionnant que nul n’est censé rester dans l’indivision. De ce fait, un indivisaire peut obliger les autres au partage du patrimoine, ce qui conduit le plus souvent à la vente de ce dernier. Il est néanmoins possible de signer une convention d’indivision, mais cette dernière n’est valable que pour cinq ans. Enfin, si un des indivisaires a contracté des dettes, ses créanciers peuvent exiger la vente du patrimoine immobilier afin de se faire rembourser par ce dernier.

Avantages de la société civile immobilière

La société civile immobilière présente l’avantage de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier indépendamment des associés. En effet, la gestion du bien peut être confiée à l’assemblée générale ou bien à un gérant. En confiant les pouvoirs d’administration à un gérant, les prises de décisions seront ainsi plus rapides.

Une SCI présente un autre avantage non négligeable : la protection du patrimoine immobilier. En effet, en situation d’indivision, un indivisaire peut provoquer la vente du bien immobilier pour régler certains conflits. Cependant, les associés d’une SCI ne peuvent que vendre leurs parts sociales s’ils souhaitent quitter le projet. Les biens immobiliers restent toutefois la propriété de la SCI. De plus, si un associé a contracté des dettes, ses créanciers ne pourront réclamer que des parts sociales de la SCI et devront ensuite composer avec les autres associés.

La société civile immobilière est, entre autres, un outil qui facilite la transmission d’un patrimoine immobilier vers ses héritiers. En effet, en étant associé dans une SCI, il est possible de profiter de certaines déductions fiscales sur les frais de successions ou de donations. Il est ainsi possible d’effectuer la donation d’un bien immobilier en plusieurs fois tout en profitant d’un abattement fiscal tous les quinze ans. De plus, un associé dans une SCI peut transmettre la nue-propriété du bien (à ses enfants par exemple) tout en conservant l’usufruit. L’usufruit sera transféré vers les nu-propriétaire lors de son décès, sans aucun droit de succession à régler.

Inconvénient de la société civile immobilière

Le principal inconvénient des sociétés civiles immobilières réside dans le formalisme des règles de constitution et de gestion de ces dernières. En effet, les associés doivent effectuer des démarches juridiques précises afin de constituer une SCI, dont la rédaction de statuts, la demande de parution dans un journal d’annonce légal ainsi que l’immatriculation auprès du registre des commerces et des sociétés.

De plus, les sociétés civiles ont certaines obligations comptables et fiscales. Une assemblée générale doit ainsi être tenue au moins une fois par an. De plus, le gérant de la société devra tenir une comptabilité régulière et établir un bilan annuel quant aux activités de la SCI. Enfin, en cas de mésententes entre les associés, il peut arriver que les conditions de majorités ne soient pas atteintes. Cela peut alors provoquer certains blocages dans la prise de décision.

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