Quels sont les avantages fiscaux de la SCI ?

Les sociétés civiles immobilières sont le plus souvent conçues afin de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier, mais également pour prévenir certains conflits inhérents à la gestion d’un bien indivisible à plusieurs. Pourtant, ces sociétés peuvent également permettre de jouir de certains avantages fiscaux. Voici un aperçu des avantages auxquels une SCI donne droit.

Le choix du régime fiscal

La loi offre de nombreux avantages fiscaux aux associés d’une société civile immobilière. Ces derniers ont la possibilité de choisir leur régime d’imposition, c’est-à-dire soit l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Le choix ne doit toutefois pas être fait à la légère puisqu’il peut avoir des conséquences importantes sur la gestion du patrimoine.

Les SCI ayant opté pour l’impôt sur le revenu sont dites des SCI au régime fiscal « transparent ». Ce régime est recommandé aux sociétés civiles immobilières dont la gestion des biens immobiliers demande des dépenses importantes, telles que des travaux d’entretien. En effet, les associés sont directement imposés sur leur part des bénéfices de la société. Cependant, en optant pour l’IR, il est, sous certaines conditions, possible de déduire du revenu imposable une partie des dépenses de la SCI, au prorata de leurs parts sociales.

L’assujettissement à l’impôt pour les sociétés demande une certaine réflexion. En effet, cette décision est irrévocable et n’est intéressant que si les associés ont un patrimoine important à gérer, entrainant un impôt sur le revenu plus important que l’impôt sur les sociétés. Le taux d’imposition de l’IS est en effet de 31%. Cependant, les sociétés réalisant un bénéfice inférieur à 38 120€ peuvent profiter d’un abaissement d’impôt à 15%.

Les régimes d’imposition sur les plus-values

Les régimes d’imposition sur les plus-values concernent les SCI ayant cédé un bien immobilier ou bien ayant fait des cessions de part. En cas de cession de part, la société civile immobilière est soumise à deux impôts. Il s’agit d’une part des droits d’enregistrement qui s’élèvent à 5% du montant des parts cédées, et d’autre part de l’impôt sur la plus-value.

Le régime de ce montant varie toutefois suivant le régime fiscal choisi par la SCI. Si la société est soumise à l’IR, on applique le régime des plus-values immobilières des particuliers. Cependant, si la société est soumise à l’IS, c’est le régime des plus-values sur les valeurs mobilières qui est appliqué. Le gain est alors soumis à un barème progressif de l’impôt sur le revenu de l’associé vendeur auquel s’ajoute un abattement d’impôt selon la durée de détention des titres.

Lorsqu’une SCI vend, par ailleurs, un bien immobilier dont elle est propriétaire, elle sera soumise à un impôt sur la plus-value qui dépendra de son régime d’imposition. Si la SCI est soumise à l’IR, chaque associé sera imposé au titre de la plus-value immobilière. Cependant, si elle est soumise à l’IS, le montant de la plus-value sera amputé au résultat annuel de la société.

Un outil pour faciliter la transmission de patrimoine

Une société civile immobilière peut servir d’outil pour organiser la transmission de son patrimoine vers ses héritiers, tout en profitant de frais de succession ou de donation réduits. En effet, en étant associé dans une SCI, il est possible faire une donation de son patrimoine, tout en profitant d’un abattement d’impôt tous les 15 ans.

Il est également possible de ne transférer que la nue-propriété des biens afin d’en conserver l’usufruit. De cette manière, l’usufruitier peut continuer à exploiter le bien ou à y vivre puisque les nu-propriétaire ne peuvent le vendre sans le consentement de l’usufruitier. L’usufruit s’éteint automatiquement lors du décès de son détenteur et l’intégralité des parts-sociales reviennent aux nus propriétaires sans que ces derniers n’aient à régler de frais de succession.

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