Qu’est-ce qu’une SCI ? Définitions, formalités et avantages

Par définition, une SCI ou Société Civile Immobilière est une société détenue par des associés en vue de faciliter l’acquisition et/ou la gestion d’un ou de plusieurs bien immobiliers. Il s’agit d’une société (personne morale) d’une durée de vie de 99ans et qui est constituée d’associés. Selon l’article 1844-5 du Code Civil, une SCI est formée de deux associés au minimum et il n’y a pas de nombre maximum d’associés.

Ces associés peuvent être des amis, des membres d’une famille ou tout simplement des voisins qui souhaitent acquérir ensemble un bien immobilier. Le capital de cet outil patrimonial peut être variable, faible (montant de l’actif élevé et sans endettement des associés) ou fort (montant de l’actif faible et apports des associés obtenu via un emprunt).

Ce capital social est obtenu par les apports des associés, que ces apports soient en numéraire ou en nature. Indéfiniment responsables des dettes de la SCI, ces associés partagent les bénéfices de la gestion des biens immobiliers.

Par ailleurs, le nombre de voix d’un associé en cas de vote ou de prise de décision équivaut au nombre de parts détenues par ce dernier et ce, en fonction de ses apports initiaux. Cela peut se faire ainsi ou autrement si une mention spéciale attestant des modalités de prise de décision est présente dans les statuts de la société.

D’ailleurs, une SCI est gérée par un gérant et se doit d’avoir un statut dument enregistré. Dans ce statut seront mentionnés le capital social, la durée de vie de la SCI, son fonctionnement, son siège social, les apports de tous les associés ainsi que le nom de la SCI. E

nfin, il existe plusieurs types de SCI, pour ne mentionner que la SCI familiale, la SCI construction-vente ou la SCI de location.

Pourquoi créer une SCI ?

Le but de la création d’une SCI reste la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Il ne s’agit pas d’une société permettant de s’engager dans une activité commerciale (achat pour revente, etc.).

Néanmoins, ce type de société facilite grandement la gestion d’un bien immobilier donné. Pour éviter l’indivision, la SCI familiale facilite, par exemple, la transmission du bien. En effet, les ayants-droits d’un associé (en cas de décès de ce dernier) ou même les enfants héritiers peuvent, à leur guise, céder leurs parts (ou leurs titres) et repartir avec leur part financière ou bien devenir associés dans la SCI. Pour ce qui est d’un héritage, la SCI limite le montant des droits de donation et de transmission vu que la transmission de patrimoine dans le cadre d’une SCI est exonérée d’impôts.

Outre la transmission de bien immobilier facilitée, la création d’une SCI permet d’opter pour l’IS. En effet, pour l’imposition des bénéfices d’une SCI, l’administration fiscale permet de choisir entre deux régimes fiscaux : l’impôt sur les sociétés ou le régime des sociétés de personnes. L’idéal, fiscalement parlant, reste bien évidemment l’impôt sur les sociétés.

La création d’une SCI permet aussi d’acquérir un bien immobilier à plusieurs. D’ailleurs, la répartition des droits est nettement facilitée avec ce type de société étant donné que  le bien immobilier est converti en titres établis en fonction des apports des associés. Si un bien immobilier est aussi difficile à acquérir pour une seule et même personne, elle peut créer une SCI avec une autre personne en vue d’acheter le bien en question.

Pour ce qui est de la gestion du bien une fois acquis, les associés ont la possibilité de fixer les modalités de prise de décision dans le statut de la SCI. Ils pourront aussi nommer un gérant (ou des gérants) qui sera responsable de la réalisation des décisions prises ou qui devra prendre les décisions en cas d’absence d’un grand nombre des associés lors des réunions y afférentes.

Les formalités création SCI

Avant de créer une SCI, il est impératif de choisir le type de SCI que l’on souhaite créer. En effet, les objectifs et les attributions varient d’un type de SCI à l’autre même si le but reste le même : faciliter l’acquisition et/ou la gestion d’un bien immobilier. Pour que les membres d’une même famille puissent gérer un bien immobilier acquis suite à un achat ou suite à une succession, le mieux reste d’opter pour la SCI familiale. L’idéal pour ceux qui souhaitent ouvrir une SCI à visée commerciale est, par ailleurs, la création d’une SCI construction-vente. Le choix peut aussi se faire entre la SCI d’Attribution, la SCI de location ou la SCI de jouissance à temps partagé.

Après avoir fixé la nature de sa SCI, entamons les formalités création SCI en rédigeant en premier lieu les statuts de la SCI. Cette rédaction peut se faire par acte notarié ou par acte sous seing privé. Le statut doit inclure le siège social de la société, les parts des associés (en fonction de leurs apports), la dénomination de la SCI, le mode de fonctionnement de la société, sa durée de vie et son capital social. Les modalités de prise de décision peuvent aussi être définies dans le statut afin d’éviter le fait que les apports puissent déterminer le poids d’un associé suivant son apport.

Une fois le statut rédigé, le capital social constitué des apports des associés sera déposé à la banque avec une attestation de dépôt à la clé. Après cette étape, l’annonce légale de constitution sera publiée dans un journal et une attestation de parution sera remise à l’issue de cette étape. Cette annonce doit comprendre la forme juridique (SCI), la dénomination, le nom du ou des gérants, l’adresse du siège social ou la date de prise d’activité de la société.

Maintenant, il est temps d’entamer avec le dossier d’immatriculation. Ce dossier doit rassembler au préalable tous les documents obligatoires pour la constitution d’une SCI : statut, déclaration de non-condamnation, attestation de parution, formulaire MO, pièce d’identité, déclaration des bénéficiaires effectifs, justificatif du siège social et chèque pour les frais de création.

Une fois constitué, ce dossier d’immatriculation sera déposé au greffe du tribunal de commerce afin d’obtenir le KBIS de la SCI nouvellement créée.

Créer une SCI pour acheter un appartement

Vu qu’un appartement est un bien immobilier comme un autre, il est tout à fait possible de créer une SCI pour acheter un appartement. Cette création permet d’investir facilement à plusieurs (avec ses amis, son concubin ou d’autres membres de sa famille), d’organiser aisément un héritage ou de faciliter la cession future d’un appartement.

Les démarches à suivre restent les mêmes pour la création d’une SCI classique et l’acquisition de l’appartement se fera avec différents frais de notaire  couvrant les impôts et taxes, les honoraires du notaire ainsi que les frais et débours.

Pour créer une SCI, il suffit de :

S’associer à deux au minimum (amis, voisins ou membres d’une même famille

  • Déterminer la nature de la SCI (familiale, construction-vente, attribution, etc.)
  • Créer et de déposer le capital social grâce aux apports des associés
  • Elire le ou les gérants
  • Décider des modalités de prise de décision au sein de la SCI
  • Etablir le statut par acte sous seing privé ou par acte notarié de la SCI
  • Enregistrer le statut de la SCI auprès d’un centre fiscal
  • Choisir son régime fiscal
  • Publier l’annonce de constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales.
  • Procéder à l’immatriculation de la société
  • Déposer son dossier d’immatriculation au greffe du tribunal du commerce pour l’obtention du KBIS.

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