SCI (société civile immobilière)  comment ça marche ?

Gérer un patrimoine immobilier peut se révéler compliqué, notamment lorsque la propriété de ce dernier se partage entre plusieurs individus. Les sociétés civiles immobilières représentent une solution pour contourner les difficultés liées à la transmission du patrimoine, aux blocages dus à l’indivision ainsi qu’à la copropriété. Néanmoins, avant de se lancer dans l’aventure, il est important d’en connaitre les contraintes ainsi que les avantages.

Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?

Une société civile immobilière est une personne morale dont l’objet est la gestion d’un patrimoine immobilier, sans but commercial. Elle permet à deux ou à plusieurs individus de mettre en commun des biens immobiliers afin de partager les bénéfices que ces derniers pourraient réaliser, tout en contribuant aux pertes. Chaque associé possède des parts sociales proportionnellement à ses apports. Ces parts sociales définissent également sa part dans les bénéfices, ou les pertes, réalisés par la société.

Il faut toutefois noter que, contrairement aux sociétés commerciales, chaque associé d’une SCI est tenu indéfiniment responsable des dettes de la société. En s’associant pour constituer une SCI, l’individu engage ainsi son patrimoine à proportion des parts détenus dans le capital. Par exemple, une personne détenant 20% du capital d’une SCI devra contribuer à hauteur de 2000€ si la société a une dette de 10000€. Le créancier a ainsi le droit de saisir le patrimoine de l’associé, à hauteur du montant, après avoir poursuivi la société en vain.

Comment constituer une société civile immobilière ?

Il est impossible de constituer une société civile immobilière seul. Il faut au moins deux associés pour fonder une SCI, mais il n’existe pas de limite maximale quant au nombre d’associés. Il est à noter que constituer une SCI obéit à un formalise assez stricte. En effet, pour y parvenir, il est impératif d’accomplir certaines démarches obligatoires. Les associés doivent notamment rédiger un statut, faire une publication dans un journal d’annonce légale et immatriculer la société auprès du greffe du tribunal de commerce.

Le capital de la SCI est constitué par les apports des différents associés. Ces apports peuvent se faire soit en numéraire, c’est-à-dire de l’argent, soit en nature, par exemple un bien immobilier dont la valeur est à évaluer. Il est à noter qu’il n’existe pas de montant minimum pour constituer un apport et 1€ est ainsi théoriquement suffisant.

A l’instar des sociétés commerciales, une société civile immobilière est régie par un statut. Ce document est d’ailleurs essentiel puisqu’il détermine les apports de chaque associé, les fonctions du gérant ainsi que le mode d’organisation de la SCI. Bien qu’il ne soit pas toujours obligatoire de confier la rédaction du statut à un notaire, cela s’avère indispensable lorsqu’un des associés effectue des apports en nature.

Comment fonctionne une société civile immobilière ?

En tant que société, les SCI doivent accomplir certaines démarches obligatoires. Ces derniers doivent notamment tenir une assemblée générale au moins une fois par an. Les décisions relatives à l’acquisition ou la vente d’un bien immobilier détenu par la SCI doivent être prises lors d’une assemblée général et ce, afin d’avoir l’accord de tous les associés.

Le gérant est, par ailleurs, la personnalité clé de la vie d’une SCI. En effet, il assure la représentation de la société ainsi que la gestion de cette dernière conformément aux dispositions prévues dans les statuts. Il est ainsi important de bien encadrer ses pouvoirs sans que cela ne cause trop de lenteur dans les prises de décisions. Il doit également établir un bilan annuel qui doit mentionner tous les évènements marquants au cours de l’année, les recettes encaissées ainsi que les dépenses engagées, les cessions ou les acquisitions de parts sociales ainsi que le résultat de l’exercice annuel.

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